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Incentivos Fiscais e Operacionalização

Conceitos urbanísticos:

Reabilitação urbana é a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios. 

Reabilitação de edifícios é a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas. 

Incentivos Fiscais:

Dentro das ARU, as intervenções de reabilitação podem usufruir dos seguintes benefícios fiscais:

  • IMI - Isenção por um período de 5 anos
  • IMT - Isenção na 1ª transmissão do imóvel reabilitado, quando destinado exclusivamente a habitação própria e permanente
  • IRS - Dedução à coleta de 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação, até ao limite de €500
  • Mais-Valias - Tributação à taxa reduzida de 5% quando estas sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis reabilitados em ARU
  • Rendimentos Prediais - Tributação à taxa reduzida de 5% após a realização das obras de reabilitação
  • IRC - Isenção para os rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário, desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam imóveis sujeitos a ações de reabilitação certificadas
  • Tributação à taxa de 10% das unidades de participação nos fundos de investimento imobiliário, em sede de IRS e IRC e Mais-Valias.

A redução da taxa do IVA para 6% é aplicável nas seguintes situações:

  • Empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em Área de Reabilitação Urbana, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional
  • Empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
Reduções e isenções de taxas:

Isenção total para obras comprovadas de reabilitação. Apurada no final do processo.

Regime especial de Reabilitação Urbana:

Às operações urbanísticas de reabilitação abaixo especificadas aplica-se o procedimento simplificado de controlo prévio, podendo ser localizados ou não em áreas de reabilitação urbana: 

  • Cuja construção, legalmente existente, tenha sido concluída há pelo menos 30 anos; e
  • Nos quais, em virtude da sua insuficiência, degradação ou obsolescência, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva. 

As operações urbanísticas de reabilitação abrangidas devem, cumulativamente:

  • Preservar as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes, com possibilidade de novas aberturas de vãos ou modificação de vãos existentes ao nível do piso térreo, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis;
  • Manter os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial do edifício, designadamente abóbadas, arcarias, estruturas metálicas ou de madeira; 
  • Manter o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área útil, com possibilidade de abertura de vãos para comunicação com o exterior, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis; e
  • Não reduzir a resistência estrutural do edifício, designadamente ao nível sísmico, e observar as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício. 

Este regime não se aplica às operações urbanísticas realizadas em bens imóveis: 

  • Individualmente classificados ou em vias de classificação; ou
  • Localizados em áreas urbanas de génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana. 

O regime aqui estabelecido aplica-se às operações urbanísticas realizadas em bens imóveis que se localizem em zonas de proteção e não estejam individualmente classificados nem em vias de classificação, salvo quando importem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura. 

Certificação de obra de reabilitação urbana:

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação realizadas nos imóveis localizados em ARU e recuperados nos termos da respetiva Estratégia de Reabilitação Urbana é da competência da Câmara ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação. 

O interessado tem de solicitar, junto da Câmara Municipal, a atribuição do estado de conservação do edifício, para efeitos de aplicação dos incentivos à reabilitação urbana previstos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). No final da obra, requer nova atribuição do estado de conservação. Para poder usufruir dos incentivos à reabilitação previstos na ERU, o estado de conservação deverá subir 2 níveis após a realização da obra de reabilitação (EBF artigo 71, n.º 22).

Determinação do estado de conservação do imóvel:

O estado do edifício ou de habitação é determinado nos termos do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e no Decreto-Lei n.º 146/2006, de 8 de agosto. O Artigo n.º 33 do NRAU estatui os seguintes níveis, que refletem o estado de conservação do imóvel:

  • Excelente
  • Bom
  • Médio
  • Mau
  • Péssimo

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